28 June, 2017

Kjøpesenterbransjen endrer strategi – fra stordrifts-fordeler til spesialisering

Det har skjedd mye siden kjøpesenterbransjen begynte å styrke seg på 90-tallet. Nå kan vi nærme oss en ny epoke.

Av Håvard A. Nustad, direktør og partner i Pangea Property Partners

Norge har mange kjøpesentre sett i forhold til innbyggertall, men flertallet eies og forvaltes av et fåtall aktører. 35 prosent av alle kjøpesentre med mer enn 50 millioner i omsetning eies av Citycon, Steen & Strøm og Olav Thon. Inkluderer man de noe mindre kjøpesenterselskapene Salto Eiendom og Scala Retail Property samt Storebrand, DnB og KLP, så er andelen rundt 60 prosent både når det gjelder antall og volum.

Dette er et mye mer konsentrert eierskap enn i andre land, spesielt sammenlignet med Sverige, som også har mange kjøpesentre i forhold til innbyggertallet, men hvor eierskapet er mye mer spredt blant mange mindre eiere.

Startet på 90-tallet
Denne konsolideringen av kjøpesenterbransjen startet i 1992 da Steen & Strøm Invest ble etablert for å kjøpe Magasinet Steen & Strøm som var konkurs, og som deretter og spesielt frem til 1997 kjøpte og utviklet kjøpesentre for å bygge markedsposisjon og kunne ta ut stordriftsfordeler. Steen & Strøm Invest ble Norges første rendyrkede kjøpesenterselskap og «kjøpesenterkjede».

Olav Thon Gruppen vokste i samme perioden også sterkt både gjennom kjøp og nyetableringer. Amfi Eiendom ble etablert i 1993 for å bli landsdekkende, og i 1997 etablerte utbrytere fra Steen & Strøm et konkurrerende og landsdekkende kjøpesenterselskap, Sektor Eiendom

Fortsatt var størrelse, markedsposisjon og utnyttelse av stordriftsfordeler hovedstrategien for de etablerte aktørene.

Stor endring fra 2008
I 2008 ble Steen & Strøm solgt til Europas nest største kjøpesenterselskap Klepierre, Sektor Eiendom ble solgt til NIAM i 2010, og i 2015 ble det kjøpt og solgt handelseiendom og kjøpesentre i Norge for 41 milliarder kroner, hvorav salget av Sektor Eiendom til Citycon, salget av Søylen eiendom til Meyer Bergman og salget av Oslo City til Steen & Strøm/Entra var noen av de største transaksjonene.

Steen & Strøm har siden 2008 valgt å selge sine mindre sentre, videreutvikle de store sentrene og kun kjøpe dersom det er noen virkelig store kjøpesentre som kommer for salg.

Citycon Norge følger langt på vei samme strategi etter at de kjøpte Sektor Eiendom i 2015.  Så gjenstår det å se hva Olav Thon Gruppen vil gjøre med sin blanding av virkelig store kjøpesentre, som Sandvika og Strømmen Storsenter, og et stort antall mindre og mellomstore sentre.

Salto Eiendom og Scala Retail Property har fulgt en strategi om å investere i mellomstore sentre, gjerne med utviklingspotensial, og er av dem som har vært aktive kjøpere de siste årene når denne typen kjøpesenter har kommet for salg. Også Salto Eiendom har nå valgt å legge for salg et antall av sine minste kjøpesentre.

Hva gjør bransjen fremover?
Det er nærliggende å tro at vi vil se flere endringer fremover, både med hensyn til hvem som eier kjøpesentrene og med hensyn til innholdet i dem.

Blant annet tror vi det kan komme en konsolidering ut fra at noen aktører, eksisterende eller nye, bestemmer seg for å ta en ledende posisjon innen markedet for mindre og mellomstore kjøpesentre. Lav sannsynlighet for nye konkurrerende sentre, befolkningsvekst, lav arbeidsledighet og god kjøpekraft; det er mange forutsetninger som taler for å lykkes for den som har en tydelig strategi og finansiell evne til både å kjøpe, utvikle og forvalte.

Vi vil også se større endringstakt i kjøpesentrene fremover; alt fra at netthandelsaktørene vil etablere fysiske butikker, fleksibilitet til å prøve ut nye butikkonsept, så kalte «pop up stores», mer vekt på mat og drikke og servicetilbud for øvrig. Kjøpesentrene blir i større grad et uterom og oppholdssted med flere formål enn bare å handle, og dette vil påvirke både utformingen og innholdet av kjøpesentrene. Dette vil også påvirke hvem man rekrutterer til å arbeide med kjøpesenterutvikling i selskapene fremover.

Nedenfor har vi forsøkt å illustrere hvilken strategi vi oppfatter at noen av de eksisterende aktørene i Norge og Sverige har i dag., Det er langt flere aktører etablert i det svenske enn det norske markedet, men mange av dem som allerede er etablert i det svenske markedet, har ved flere anledninger vist interesse for å gå inn i Norge. Vi tror vi kan nærme oss en ny epoke i norsk kjøpesenterbransje, og så blir det spennende å se om det er noen av de ovennevnte eller om det er helt nye aktører som kommer til å være drivkraften fremover.

Kjøpesenteraktørene

Kilde: Pangea Property Partners

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Til nyhetsarkiv
20 November, 2017

Residential sale in Northern Sweden

At end of last week, it was announced that Rikshem sells seven residential properties in Haparanda to regional investor Fastighetsmästaren. Haparanda is a city in the most northern part of Sweden right next to the Finnish border. The portfolio comprises 151 apartments with a total lettable area of approximately 8,200 sqm.

Les mer
13 November, 2017

Property swap in Uppsala and Gävle

In the beginning of November, it was announced that Heimstaden sells three commercial properties in Uppsala to Fastpartner for SEK 480 million. Two of the properties are located in central Uppsala and one in Fyrislund business park and the total area is about 29,000 sqm. At the same time, Heimstaden acquires five residential properties in Gävle from Fastpartner for SEK 130 million.

Les mer
7 November, 2017

Our Premium Research for free

We produce a wide array of property-related research and our ambition is to deliver the best reports in the Nordics. Now, we open up our premium research for everyone. If you want to receive our in-depth reports directly to your mailbox, just sign-up.

Les mer
30 October, 2017

Public sector portfolio deal in Sweden

Last week, it was announced that Intea Fastigheter acquires Vänerparken, a large city district in Vänersborg. The area is located between the central station and the channel comprising four properties (15 buildings) with a lettable area of 39,000 sqm, plus 113,200 sqm land. The properties have a rental value just above SEK 53 million with public sector tenants accounting for 95 percent.

Les mer