28 June, 2017

Kjøpesenterbransjen endrer strategi – fra stordrifts-fordeler til spesialisering

Det har skjedd mye siden kjøpesenterbransjen begynte å styrke seg på 90-tallet. Nå kan vi nærme oss en ny epoke.

Av Håvard A. Nustad, direktør og partner i Pangea Property Partners

Norge har mange kjøpesentre sett i forhold til innbyggertall, men flertallet eies og forvaltes av et fåtall aktører. 35 prosent av alle kjøpesentre med mer enn 50 millioner i omsetning eies av Citycon, Steen & Strøm og Olav Thon. Inkluderer man de noe mindre kjøpesenterselskapene Salto Eiendom og Scala Retail Property samt Storebrand, DnB og KLP, så er andelen rundt 60 prosent både når det gjelder antall og volum.

Dette er et mye mer konsentrert eierskap enn i andre land, spesielt sammenlignet med Sverige, som også har mange kjøpesentre i forhold til innbyggertallet, men hvor eierskapet er mye mer spredt blant mange mindre eiere.

Startet på 90-tallet
Denne konsolideringen av kjøpesenterbransjen startet i 1992 da Steen & Strøm Invest ble etablert for å kjøpe Magasinet Steen & Strøm som var konkurs, og som deretter og spesielt frem til 1997 kjøpte og utviklet kjøpesentre for å bygge markedsposisjon og kunne ta ut stordriftsfordeler. Steen & Strøm Invest ble Norges første rendyrkede kjøpesenterselskap og «kjøpesenterkjede».

Olav Thon Gruppen vokste i samme perioden også sterkt både gjennom kjøp og nyetableringer. Amfi Eiendom ble etablert i 1993 for å bli landsdekkende, og i 1997 etablerte utbrytere fra Steen & Strøm et konkurrerende og landsdekkende kjøpesenterselskap, Sektor Eiendom

Fortsatt var størrelse, markedsposisjon og utnyttelse av stordriftsfordeler hovedstrategien for de etablerte aktørene.

Stor endring fra 2008
I 2008 ble Steen & Strøm solgt til Europas nest største kjøpesenterselskap Klepierre, Sektor Eiendom ble solgt til NIAM i 2010, og i 2015 ble det kjøpt og solgt handelseiendom og kjøpesentre i Norge for 41 milliarder kroner, hvorav salget av Sektor Eiendom til Citycon, salget av Søylen eiendom til Meyer Bergman og salget av Oslo City til Steen & Strøm/Entra var noen av de største transaksjonene.

Steen & Strøm har siden 2008 valgt å selge sine mindre sentre, videreutvikle de store sentrene og kun kjøpe dersom det er noen virkelig store kjøpesentre som kommer for salg.

Citycon Norge følger langt på vei samme strategi etter at de kjøpte Sektor Eiendom i 2015.  Så gjenstår det å se hva Olav Thon Gruppen vil gjøre med sin blanding av virkelig store kjøpesentre, som Sandvika og Strømmen Storsenter, og et stort antall mindre og mellomstore sentre.

Salto Eiendom og Scala Retail Property har fulgt en strategi om å investere i mellomstore sentre, gjerne med utviklingspotensial, og er av dem som har vært aktive kjøpere de siste årene når denne typen kjøpesenter har kommet for salg. Også Salto Eiendom har nå valgt å legge for salg et antall av sine minste kjøpesentre.

Hva gjør bransjen fremover?
Det er nærliggende å tro at vi vil se flere endringer fremover, både med hensyn til hvem som eier kjøpesentrene og med hensyn til innholdet i dem.

Blant annet tror vi det kan komme en konsolidering ut fra at noen aktører, eksisterende eller nye, bestemmer seg for å ta en ledende posisjon innen markedet for mindre og mellomstore kjøpesentre. Lav sannsynlighet for nye konkurrerende sentre, befolkningsvekst, lav arbeidsledighet og god kjøpekraft; det er mange forutsetninger som taler for å lykkes for den som har en tydelig strategi og finansiell evne til både å kjøpe, utvikle og forvalte.

Vi vil også se større endringstakt i kjøpesentrene fremover; alt fra at netthandelsaktørene vil etablere fysiske butikker, fleksibilitet til å prøve ut nye butikkonsept, så kalte «pop up stores», mer vekt på mat og drikke og servicetilbud for øvrig. Kjøpesentrene blir i større grad et uterom og oppholdssted med flere formål enn bare å handle, og dette vil påvirke både utformingen og innholdet av kjøpesentrene. Dette vil også påvirke hvem man rekrutterer til å arbeide med kjøpesenterutvikling i selskapene fremover.

Nedenfor har vi forsøkt å illustrere hvilken strategi vi oppfatter at noen av de eksisterende aktørene i Norge og Sverige har i dag., Det er langt flere aktører etablert i det svenske enn det norske markedet, men mange av dem som allerede er etablert i det svenske markedet, har ved flere anledninger vist interesse for å gå inn i Norge. Vi tror vi kan nærme oss en ny epoke i norsk kjøpesenterbransje, og så blir det spennende å se om det er noen av de ovennevnte eller om det er helt nye aktører som kommer til å være drivkraften fremover.

Kjøpesenteraktørene

Kilde: Pangea Property Partners

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Til nyhetsarkiv
11 September, 2017

Sale of two more Plantagen properties

At end of August, it was announced that Industrifinans sells two retail properties in Sweden to Sveavalvet.
We have now advised on three separate sales including five Plantagen properties with a total area of about 22,500 sqm during 2016/2017. The buyers have been Sveavalvet (four properties) and Alber Fastigheter (one property).

Les mer
28 August, 2017

Large retail deal in Bergen

Last week, Nistad Gruppen divested Øyrane Torg in Bergen to DNB Scandinavian Property Fund for just above NOK 600 million. Øyrane Torg is a shopping centre that has some 50 stores, restaurants and service facilities with an annual turnover above NOK 600 million.

Les mer
14 August, 2017

Office deal in Stockholm CBD

During the summer, Union Investment acquired office property Uggleborg 14, also known as ‘Stockholm Hub’, from Mengus. The property is located in Stockholm CBD, close to the Stockholm Central Station and has a lettable area of 5,900 sqm. The property was built in 1967 and fully refurbished last year. The main tenant is watch manufacturer Daniel Wellington occupying almost half the area.

Les mer
15 July, 2017

Strong first half of 2017

In June and July, Pangea has advised on 15 transactions with an underlying property value well above EUR 600 million, of which 49 percent cross-border deals. Altoghether, Pangea Property Partners executed more than 30 transactions and other advisory mandates in the first half of 2017 with an underlying property value around EUR 1.4 billion.

Les mer