Håvard A. Nustad, partner i Pangea Property Partners.
7 June, 2017

Kjøpesentre og handelseiendommer – fortsatt attraktive investeringsobjekt

Diskusjoner om kjøpesentrenes fremtid har i stor grad vært preget av frykt for utviklingen i netthandel og «butikkdød», og at denne utviklingen vil innebære starten på slutten for kjøpesentersektoren. Virkeligheten er litt annerledes. 

Av Håvard A. Nustad, direktør og partner i Pangea Property Partners.

2016 ble det tilført 4,5 mill. m2 nytt kjøpesenterareal i Vest-Europa, en vekst på 15 prosent fra året før, ifølge en fersk rapport fra Cushman & Wakefield. Innen utgangen av 2018 vil det bli bygget nærmere 190 nye kjøpesentre i Europa, og omtrent 40 prosent av disse vil være små og mellomstore kjøpesentre i størrelsesorden 5.000-20.000 m2.

Flere kjøpesentre i Norge
Norge er faktisk det landet i Europa med flest antall m2 kjøpesenterareal per 1000 innbygger, over 921 m2, og siden 1997 har det vært praktisert en form for kjøpesenterstopp. De siste årene har det likevel blitt tilført cirka 230.000 m2 nytt kjøpesenterareal i snitt hvert år – primært gjennom utvidelse av eksisterende sentre, men enkelte nye sentre har også kommet til, som for eksempel Fornebu S, Vestby senter og Horisont i Bergen. Per i dag er nærmere 250.000 m2 med nytt kjøpesenterareal under planlegging, med budsjettert ferdigstillelse frem mot 2020.

Netthandelen fortsetter å vokse i Norge. I 2016 var økningen på nærmere 16 prosent, og veksten fortsetter inn i 2017.  Likevel – kjøpesentrenes andel av total detaljhandel holder seg stabil på rundt 35 prosent.

Et trettitalls internasjonale butikkjeder har de siste årene etablert seg, eller er under etablering, i Norge og Norden. Nike og Hennes & Mauritz etablerer «flagship stores» på Karl Johan, og eksisterende og nye kjeder både åpner og utvider butikker samtidig som enkelte butikker legges ned. Inditex, morselskapet til blant annet Zara og Massimo Dutti, åpnet 279 nye butikker i 2016.

Kjøpesentre og handelseiendommer – stor del av det norske transaksjonsmarkedet
I perioden 2013 til mai 2017 ble det i Norge omsatt handelseiendommer (kjøpesentre, storhandel, dagligvarebutikker) for 93 milliarder kroner, som utgjør 25 prosent av det totale transaksjonsvolum.  Andelen har variert fra 12 til 33 prosent av totalt volum, og de siste tre årene har handelseiendommer vært den mest omsatte eiendomssektoren også i Europa.

Analysen av hvorfor Norge og Norden er attraktive steder både å investere og etablere seg i, er forholdsvis enkel; høy og stabil kjøpekraft, høyt og fortsatt voksende konsum av varer og tjenester, befolkningsvekst og stabile økonomiske og politiske forhold.

Store eiere har mye av markedet
I Norge har kjøpesentersektoren blitt gradvis mer og mer konsentrert siden Steen & Strøm startet konsolideringen av sektoren i 1993. Olav Thon Gruppen, samt utenlandskeide Citycon og Steen & Strøm, eier og forvalter over 100 av Norges største kjøpesentre, 35 prosent av alle kjøpesentre med mer enn 50 millioner kroner i omsetning.

Salto Eiendom, Scala Retail Properties og OBOS Forretningsbygg har også gradvis bygget opp betydelige porteføljer av kjøpesentre og handelseiendommer, og institusjoner som KLP, DNB og Storebrand har i lang tid vært betydelig investert i kjøpesentre, selv om de også selger.

Ovennevnte aktører kontrollerer i sum cirka 57 prosent av samlet kjøpesenterareal og cirka to tredjedeler av all kjøpesenteromsetning i Norge, som i 2016 var på 189 milliarder kroner.

Handel på gateplan, ofte kalt «high street retail», har hatt mindre oppmerksomhet i Norge inntil Søylen Eiendom kjøpte og videreutviklet Eger på Egertorget, Magasinet Steen & Strøm og hele området mellom.  I dag har dette blitt en kjent destinasjon for salg av luksus «high end» merkevarer. Også dette selskapet, Promenaden Property, har utenlandske eiere etter salget i 2015 til Meyer Bergman og Abu Dhabi Investment Authority.

Ulike strategier for suksess
Kjøpesenteraktørene velger ulike strategier for sine investeringer, både i Norge og resten av Europa. Store aktører som Klepierre, Unibail Rodamco, Citycon og Intu konsentrerer seg om å videreutvikle sine største kjøpesentre, som oftest konsentrert omkring de største byene, og selge de mindre sentrene.

Aktører som Scala i Norge, Agora, og til dels Svenska Handelsfastigheter, i Sverige og Multi i Nederland konsentrerer om mindre og mellomstore kjøpesentre, ofte dagligvarebasert og også med et tilhørende tjenestetilbud for mer lokale markeder.

Dagligvarebutikker, gjerne med én eller et fåtall butikker i tillegg, har også blitt attraktive investeringsobjekt for spesialiserte aktører både i Norge, Norden og resten av Europa. Dette kan være eiendomsselskaper, men også fond som ser både stabilitet og vekstpotensial i dagligvarebasert handel.

Kjøpesentrene endrer seg
I Pangea ser vi fortsatt betydelig interesse for både kjøpesentre og handelseiendommer som investeringsobjekt, men ser også at det blir mer og mer spesialisering mot type eiendom, enten det gjelder store regionale kjøpesentre («destination centres»), små og mellomstore sentre («grocery anchored»), dagligvarebutikker, «big box» og «high street retail».

Netthandelen fortsetter å vokse, men vi ser også en tettere integrasjon mellom netthandels- og eiendomsaktørene ved at netthandelsaktørene etablerer fysiske butikker, dels på gateplan og dels i kjøpesentre. Disse aktørene er tydelige på at etablering av butikker både øker salget og lønnsomheten og at de ønsker denne kombinasjonen for å gi kunden en sammenhengende god opplevelse i flere kanaler.

Som følge av at handelsmønstrene endrer seg, kommer kundene til å bruke kjøpesentrene på en annen måte fremover enn de har gjort til nå, og dette vil påvirke både utviklingen og endringstakten. Kundene vil ønske seg sentre som endrer og tilpasser seg mer enn i dag, enten det er butikker som skiftes ut, arealer som gjøres tilgjengelig for «pop up stores» og andre midlertidige konsept, mer spennende utforming av fellesarealer og mer kreativitet i miksen av leietakere.

Leietakerne – og gårdeierne – kan få behov for nye modeller for beregning av leie, blant annet for å hensynta at omsetning både kan komme fra den fysiske butikken og fra den samme butikkens netthandel, og for å skape mer sammenheng mellom lønnsomhet for butikk og lønnsomhet for gårdeier.

Stort sett alle varer finnes på nettet, men vi mener at handleopplevelser og muligheten for mersalg fortsatt i stor grad vil skapes i butikken.  De aktørene som forstår nåtidens forbruker, og tør å utfordre og endre sine konsepter og strategier, vil være med å revitalisere hele kjøpesentermarkedet i årene som kommer.

Kilder:
Cushman & Wakefield: “European Shopping Centres, The Development Story”, april 2017
Property EU: “Retail Watch”, Issue 1 2017
Statistisk Sentralbyrå/Institutt for bransjeanalyse/Kvarud Analyse
Virke: “E-handelsrapporten 2017”

Se eksempler på våre transaksjoner

Til nyhetsarkiv
11 September, 2017

Sale of two more Plantagen properties

At end of August, it was announced that Industrifinans sells two retail properties in Sweden to Sveavalvet.
We have now advised on three separate sales including five Plantagen properties with a total area of about 22,500 sqm during 2016/2017. The buyers have been Sveavalvet (four properties) and Alber Fastigheter (one property).

Les mer
28 August, 2017

Large retail deal in Bergen

Last week, Nistad Gruppen divested Øyrane Torg in Bergen to DNB Scandinavian Property Fund for just above NOK 600 million. Øyrane Torg is a shopping centre that has some 50 stores, restaurants and service facilities with an annual turnover above NOK 600 million.

Les mer
14 August, 2017

Office deal in Stockholm CBD

During the summer, Union Investment acquired office property Uggleborg 14, also known as ‘Stockholm Hub’, from Mengus. The property is located in Stockholm CBD, close to the Stockholm Central Station and has a lettable area of 5,900 sqm. The property was built in 1967 and fully refurbished last year. The main tenant is watch manufacturer Daniel Wellington occupying almost half the area.

Les mer
15 July, 2017

Strong first half of 2017

In June and July, Pangea has advised on 15 transactions with an underlying property value well above EUR 600 million, of which 49 percent cross-border deals. Altoghether, Pangea Property Partners executed more than 30 transactions and other advisory mandates in the first half of 2017 with an underlying property value around EUR 1.4 billion.

Les mer