Håvard A. Nustad, partner i Pangea Property Partners.
7 June, 2017

Kjøpesentre og handelseiendommer – fortsatt attraktive investeringsobjekt

Diskusjoner om kjøpesentrenes fremtid har i stor grad vært preget av frykt for utviklingen i netthandel og «butikkdød», og at denne utviklingen vil innebære starten på slutten for kjøpesentersektoren. Virkeligheten er litt annerledes. 

Av Håvard A. Nustad, direktør og partner i Pangea Property Partners.

2016 ble det tilført 4,5 mill. m2 nytt kjøpesenterareal i Vest-Europa, en vekst på 15 prosent fra året før, ifølge en fersk rapport fra Cushman & Wakefield. Innen utgangen av 2018 vil det bli bygget nærmere 190 nye kjøpesentre i Europa, og omtrent 40 prosent av disse vil være små og mellomstore kjøpesentre i størrelsesorden 5.000-20.000 m2.

Flere kjøpesentre i Norge
Norge er faktisk det landet i Europa med flest antall m2 kjøpesenterareal per 1000 innbygger, over 921 m2, og siden 1997 har det vært praktisert en form for kjøpesenterstopp. De siste årene har det likevel blitt tilført cirka 230.000 m2 nytt kjøpesenterareal i snitt hvert år – primært gjennom utvidelse av eksisterende sentre, men enkelte nye sentre har også kommet til, som for eksempel Fornebu S, Vestby senter og Horisont i Bergen. Per i dag er nærmere 250.000 m2 med nytt kjøpesenterareal under planlegging, med budsjettert ferdigstillelse frem mot 2020.

Netthandelen fortsetter å vokse i Norge. I 2016 var økningen på nærmere 16 prosent, og veksten fortsetter inn i 2017.  Likevel – kjøpesentrenes andel av total detaljhandel holder seg stabil på rundt 35 prosent.

Et trettitalls internasjonale butikkjeder har de siste årene etablert seg, eller er under etablering, i Norge og Norden. Nike og Hennes & Mauritz etablerer «flagship stores» på Karl Johan, og eksisterende og nye kjeder både åpner og utvider butikker samtidig som enkelte butikker legges ned. Inditex, morselskapet til blant annet Zara og Massimo Dutti, åpnet 279 nye butikker i 2016.

Kjøpesentre og handelseiendommer – stor del av det norske transaksjonsmarkedet
I perioden 2013 til mai 2017 ble det i Norge omsatt handelseiendommer (kjøpesentre, storhandel, dagligvarebutikker) for 93 milliarder kroner, som utgjør 25 prosent av det totale transaksjonsvolum.  Andelen har variert fra 12 til 33 prosent av totalt volum, og de siste tre årene har handelseiendommer vært den mest omsatte eiendomssektoren også i Europa.

Analysen av hvorfor Norge og Norden er attraktive steder både å investere og etablere seg i, er forholdsvis enkel; høy og stabil kjøpekraft, høyt og fortsatt voksende konsum av varer og tjenester, befolkningsvekst og stabile økonomiske og politiske forhold.

Store eiere har mye av markedet
I Norge har kjøpesentersektoren blitt gradvis mer og mer konsentrert siden Steen & Strøm startet konsolideringen av sektoren i 1993. Olav Thon Gruppen, samt utenlandskeide Citycon og Steen & Strøm, eier og forvalter over 100 av Norges største kjøpesentre, 35 prosent av alle kjøpesentre med mer enn 50 millioner kroner i omsetning.

Salto Eiendom, Scala Retail Properties og OBOS Forretningsbygg har også gradvis bygget opp betydelige porteføljer av kjøpesentre og handelseiendommer, og institusjoner som KLP, DNB og Storebrand har i lang tid vært betydelig investert i kjøpesentre, selv om de også selger.

Ovennevnte aktører kontrollerer i sum cirka 57 prosent av samlet kjøpesenterareal og cirka to tredjedeler av all kjøpesenteromsetning i Norge, som i 2016 var på 189 milliarder kroner.

Handel på gateplan, ofte kalt «high street retail», har hatt mindre oppmerksomhet i Norge inntil Søylen Eiendom kjøpte og videreutviklet Eger på Egertorget, Magasinet Steen & Strøm og hele området mellom.  I dag har dette blitt en kjent destinasjon for salg av luksus «high end» merkevarer. Også dette selskapet, Promenaden Property, har utenlandske eiere etter salget i 2015 til Meyer Bergman og Abu Dhabi Investment Authority.

Ulike strategier for suksess
Kjøpesenteraktørene velger ulike strategier for sine investeringer, både i Norge og resten av Europa. Store aktører som Klepierre, Unibail Rodamco, Citycon og Intu konsentrerer seg om å videreutvikle sine største kjøpesentre, som oftest konsentrert omkring de største byene, og selge de mindre sentrene.

Aktører som Scala i Norge, Agora, og til dels Svenska Handelsfastigheter, i Sverige og Multi i Nederland konsentrerer om mindre og mellomstore kjøpesentre, ofte dagligvarebasert og også med et tilhørende tjenestetilbud for mer lokale markeder.

Dagligvarebutikker, gjerne med én eller et fåtall butikker i tillegg, har også blitt attraktive investeringsobjekt for spesialiserte aktører både i Norge, Norden og resten av Europa. Dette kan være eiendomsselskaper, men også fond som ser både stabilitet og vekstpotensial i dagligvarebasert handel.

Kjøpesentrene endrer seg
I Pangea ser vi fortsatt betydelig interesse for både kjøpesentre og handelseiendommer som investeringsobjekt, men ser også at det blir mer og mer spesialisering mot type eiendom, enten det gjelder store regionale kjøpesentre («destination centres»), små og mellomstore sentre («grocery anchored»), dagligvarebutikker, «big box» og «high street retail».

Netthandelen fortsetter å vokse, men vi ser også en tettere integrasjon mellom netthandels- og eiendomsaktørene ved at netthandelsaktørene etablerer fysiske butikker, dels på gateplan og dels i kjøpesentre. Disse aktørene er tydelige på at etablering av butikker både øker salget og lønnsomheten og at de ønsker denne kombinasjonen for å gi kunden en sammenhengende god opplevelse i flere kanaler.

Som følge av at handelsmønstrene endrer seg, kommer kundene til å bruke kjøpesentrene på en annen måte fremover enn de har gjort til nå, og dette vil påvirke både utviklingen og endringstakten. Kundene vil ønske seg sentre som endrer og tilpasser seg mer enn i dag, enten det er butikker som skiftes ut, arealer som gjøres tilgjengelig for «pop up stores» og andre midlertidige konsept, mer spennende utforming av fellesarealer og mer kreativitet i miksen av leietakere.

Leietakerne – og gårdeierne – kan få behov for nye modeller for beregning av leie, blant annet for å hensynta at omsetning både kan komme fra den fysiske butikken og fra den samme butikkens netthandel, og for å skape mer sammenheng mellom lønnsomhet for butikk og lønnsomhet for gårdeier.

Stort sett alle varer finnes på nettet, men vi mener at handleopplevelser og muligheten for mersalg fortsatt i stor grad vil skapes i butikken.  De aktørene som forstår nåtidens forbruker, og tør å utfordre og endre sine konsepter og strategier, vil være med å revitalisere hele kjøpesentermarkedet i årene som kommer.

Kilder:
Cushman & Wakefield: “European Shopping Centres, The Development Story”, april 2017
Property EU: “Retail Watch”, Issue 1 2017
Statistisk Sentralbyrå/Institutt for bransjeanalyse/Kvarud Analyse
Virke: “E-handelsrapporten 2017”

Se eksempler på våre transaksjoner

Til nyhetsarkiv
20 November, 2017

Residential sale in Northern Sweden

At end of last week, it was announced that Rikshem sells seven residential properties in Haparanda to regional investor Fastighetsmästaren. Haparanda is a city in the most northern part of Sweden right next to the Finnish border. The portfolio comprises 151 apartments with a total lettable area of approximately 8,200 sqm.

Les mer
13 November, 2017

Property swap in Uppsala and Gävle

In the beginning of November, it was announced that Heimstaden sells three commercial properties in Uppsala to Fastpartner for SEK 480 million. Two of the properties are located in central Uppsala and one in Fyrislund business park and the total area is about 29,000 sqm. At the same time, Heimstaden acquires five residential properties in Gävle from Fastpartner for SEK 130 million.

Les mer
7 November, 2017

Our Premium Research for free

We produce a wide array of property-related research and our ambition is to deliver the best reports in the Nordics. Now, we open up our premium research for everyone. If you want to receive our in-depth reports directly to your mailbox, just sign-up.

Les mer
30 October, 2017

Public sector portfolio deal in Sweden

Last week, it was announced that Intea Fastigheter acquires Vänerparken, a large city district in Vänersborg. The area is located between the central station and the channel comprising four properties (15 buildings) with a lettable area of 39,000 sqm, plus 113,200 sqm land. The properties have a rental value just above SEK 53 million with public sector tenants accounting for 95 percent.

Les mer